马来西亚买房子是近年热门的房地产议题，究竟这麽多人进场马来西亚房产投资，马来西亚置产热潮从何而来？本文将带你认识马来亚房地产有哪些优势，说明马来西亚买房子步骤、马来西亚买房子费用。

　　马来西亚的房地产市场因其广阔的前景而吸引了众多外国投资者的目光。凭借其在东南亚的战略位置和丰富的贸易历史，马来西亚成为了理想的房地产投资目的地。然而，由于法律和法规和外资所有权的限制，初学者在马来西亚投资可能会遇到一些挑战。本文将提供有关房地产投资的重要信息，并探讨在马来西亚来投资的具体方法。

　　投资马来西亚对外国人来说是一个明智的选择，原因有很多。首先，马来西亚经济的稳定性使其成为理想的投资国。自1957年独立以来，马来西亚经历了显著的经济转型，GDP年均增长率高达6.9%（1960年至2017年）。该国在全球贸易一体化方面也发挥了及其重要的作用，与世界各国建立了广泛的联系。马来西亚通过国际双边自由贸易协定（FTA）和东南亚国家联盟（ASEAN）等机制，巩固了其与其他几个国家的经济关系。此外，马来西亚的医疗保健水准不断提升，使得生活在贫困线%，人均预期寿命提升至76.79岁。为了吸引外国投资，马来西亚政府还推出了一系列激励措施，例如免税政策和投资计划，其中“马来西亚第二家园”（MM2H）项目为外国投资者提供了在马来西亚投资房地产和设立公司的机会。

　　房地产一直都是不少人投资的首选项目，因为房地产相较于其他投资标的更为稳定，且能对抗通货膨胀、不会被货币汇率升贬影响。

　　不过近年不少中国房地产投资客因为中国国内楼市趋冷，各地楼盘降价的大环境下投资回报率越来越低等各种因素，纷纷将投资目光转移到海外房地产市场，去投资报酬率更高的国家置产，规划不同的资产配置，同时也能分散投资风险。

　　其中「马来西亚」是不少人关注的重点市场，因为马来西亚具有庞大华语人口，使用中文、闽南语都能沟通，加上房价低廉、无公设比、装潢完整、附车位、公共设施多样化等各种优势，吸引不少人到马来西亚置产，让马来西亚房市热度不断的提高！

　　马来西亚政府没有限制外国人买房的数量，所以想在马来西亚持有多处房地产都可以，不论自住或出租也都不会受到限制。

　　在马来西亚买房可以获得土地所有权，不像部分国家会限制外国人仅能购买房屋及使用权，不可拥有土地。在马来西亚土地产权分为两种：一是永久产权，二是限期产权。

　　·永久产权：代表购买者可以永久持有土地的主权和使用权，通常永久产权的房产价格较高，但具有保值性，且子女能继续继承房产。

　　·限期产权：购买限期产权的房屋，代表可以租赁使用这块土地 99 年，虽然非永久持有，但有些地产商会为了让限期产权更有竞争力而降低房价、提供更多公共设施，让建案的附加价值更高。虽然限期产权有时间限制，但若这块土地政府没有安排特定的公共用途，就可以向各地州政府申请延长产权租赁与使用期限。

　　既然聊到了土地产权，就来说明马来西亚的地契类型，不论土地产权是永久产权或限期产权，常见的地契分为 2 种类型：个别地契、分层地契。

　　·分层地契：在马来西亚购入公寓大楼时，就会获得这种类型的地契，地产商会将整块土地申请分割，依照每个人购买的户数、面积分到一部分的地契，就称为分层地契，和中国的土地权状上记载的持有比例概念相同。

　　马来西亚之所以受到广大投资人欢迎的一大重点就是没有遗产税和赠与税，所以若将资产以存款、房产的方式存放在马来西亚，未来若要让子女继承家产都不会被马来西亚政府扣税。

　　马来西亚的房价比中国便宜不少，从全球数据资料库 Numbeo 提供 2024 全球房价收入比中可以看出，马来西亚的房价收入比为 8.55 倍，代表马来西亚民众平均花费约 8.55 年的时间就可以购入一栋房子，而中国的房价收入比则是 32.25倍，而且房价收入比是以收入和房价来计算比值，马来西亚的收入中位数比中国低，每个人却花更短的时间就能够入一套房产，可见马来西亚房价相比台湾房价显得十分便宜。

　　马来西亚对于建筑的容积率限制相当宽松，容积率是指建物的楼地板面积总和与土地面积的比例，计算公式如下：

　　例如吉隆坡的规定容积率可以达到 1000％，代表 100 坪的土地，可以盖出楼地板总面积 1000 坪的高楼大厦，因此有大量的大型建案在马来西亚开发，也让房屋数量提升，产生以量制价的效果。

　　公设比是指买房者购入的权状中登记的坪数，有多少比例是「非房屋实际使用」的坪数，举例而言，以中国目前常见的公设比 12％ 来计算，购买一间 50 坪的公寓，实际房子大小仅有 44 坪，剩余的 6 坪会用来分摊公共设施所需的空间。

　　而马来西亚的房地产没有「公设比」，权状购买的坪数就是实际房屋大小，不论是社区的健身房、游泳池、中庭、车位等部分都不会纳入坪数计算，和台湾相比，马来西亚买房显得十分划算。

　　在马来西亚买房若有贷款需求，少部分马来西亚当地银行是有开放提供外国人申请买房贷款的，不过申请条件相对严苛，贷款成数也比较少，依照每个人海外资产与信用不同，大约会落在 5～7 成左右。

　　马来西亚提供外国人一个自由度高的优质置产投资环境，但还是有限制必须遵守，像是有 3 种土地和建物是外国人不可购买的物件：

　　前 2 项房地产限制是为了保留马来原住民的居住权益与土地，第 3 像则是保留马来西亚中低收入户民众的居住权益，地方政府会提供价格优惠的房屋仅限中低收入户民众购买，而被称为「可负担房屋」，因此不论是普通马来西亚民众或外国人都无法购买这种类型的房产。

　　马来西亚虽然开放外国人购买房地产，但为了维护马来西亚民众的居住权益，因此在不同地区都设有买房房价门槛，海外人士只能购买价格比门槛高的房地产物件，所以在挑选物件时要特别留意物件的地区以及当地的买房门槛，以下帮大家整理了马来西亚各地区的买房门槛：

　　在马来西亚买房子可以选择透过现金或当地银行支付，买房前应先留意地产商可接受的付款方式，并注意不同的付款方式转换为人民币是否会产生手续费？是否有汇率差？若是汇率波动大的时候，应趁低汇率备好款项，以免在高汇率时兑换外币产生额外支出。

　　马来西亚政府为了避免外国人买房是为了短期炒作房价，因此限制外国人若在买房 5 年内转手卖出的话，会被课较重的产业营利税（Real Property Gain Tax）。

　　举例而言，当初花费 100 万令吉购入一处马来西亚房产，在 4 年后以 150 万令吉卖出，中间因房屋买卖而获得的收益为 50 万令吉，这 50 万令吉就必须被课税 30％ 的产业营利税，也就 15 万令吉。

　　同一栋 100 万令吉购入的房屋，若是在购入后第 6 年才以 150 万令吉转手卖出，中间的收益一样是 50 万令吉，却只需要被课税 10％ 的产业营利税，也就是 5 万令吉。

　　在中国买房前实际到建案看房是很重要也很花费时间的一件事，更不用说要到马来西亚买房，光是看房就要先飞到马来西亚当地，加上预约及安排到不同建案实地走访，可能一去就要花费上 1 个月甚至更多的时间，让实地看房的困难度提升不少。

　　但若不去实地看房，可能无法确认房屋周遭的真实环境、交通便利性等，也可能会有透过照片、影片无法观察出来的房屋缺点，例如噪音、防水等问题，很容易购买到品质不佳的房产，导致后须出租、转卖困难。

　　不少地产商主打房产周边属于政府开发重点区、未来会有某某建设等宣传标语，但政府的土地利用规划不确定性高，且即使开发完后也不一定能保证其效益是否真的能带动周边房产升值，因此在购买房产时要特别留意相关话术，以免期待落空，让实际收益和预期收益产生落差。

　　在挑选马来西亚物件时，地产商的规模和知名度是很重要的参考依据，大型开发商的建案往往风险较低，或者是在马来西亚成立已久的建筑公司也会更有保障。此外，也可参考各地产商提供的建案资讯丰富度和完整度，是简单评估建案未来规划是否详细的一种方式。

　　若是未曾听过的地产商、小型地产商或者未曾有过任何物件的地产商，都需要特别留意其真实性与稳定性，避免掉入陷阱或者买到烂尾楼。

　　海外投资的诈骗方法层出不穷，最常见的就是「假建案、真诈财」，以远在海外、看房不便的特点规划虚假的建案，欺骗民众花钱投资，在买房前一定要特别留意，马来西亚买房付款会支付到由地产商、律师、政府共同管理的帐户，并不会汇入中介或代理等奇怪户头中。

　　此外，近年流行起的「人肉诈骗」又是另一项风险，地产商、房仲假借实地看房的名义，将买家带出国后，却是进行绑票、人肉转卖，甚至被卖进诈骗集团成为「猪仔」，因此，虽然实地看房可以更了解想购入的物件，但还是要留意自身安全。

　　前面有提到不少外国人在马来西亚买房的限制，包含「3 种不可购买的土地及房屋」、「各州买房金额的最低门槛」，这些都必须在买房前特别留意，才不会等到签约时遭政府驳回，影响买房流程。

　　理清自己的预算范围并参考目前马来西亚的房价，除规划预算外，对自己的财务能力要有所认知，才能了解自己可以买到何种等级的房屋。在规划买房预算时，不仅要计算房价，也要将各项税金、律师费、杂费计入，避免实际花费和预算相差甚远。

　　决定好预算后就可以开始挑选房产物件，在选择时记得要多方比较目前马来西亚的房地产行情，如果可以的话，还是会建议前往实地看房，可以更清楚了解当地的生活环境与交通机能性，也能看出难以从照片、影片中发现的房屋瑕疵。

　　经过评估或者实地看房后，有喜欢的物件可以先支付定金进行保留，保留并不代表正式购买，只是先预留物件，所以必须在保留期内尽速完成房地产买卖交易，以免定金遭没收。

　　决定好物件后，需要在保留期限内完成房地产买卖签约，此时就需要聘请马来西亚律师协助处理各项事务，包含签约、法律文件审阅等各种专业服务，在律师陪同下可以让房地产交易流程更加顺利，也能帮助检查让你不会因为合约中的隐藏条款落入投资陷阱。

　　取得房屋购买合约后，记得要向马来西亚各地方政府申请「外国人买房许可」，申请审核时间可能会需要 3～6 个月左右，聘请的律师也会帮助您提缴各类相关文件供政府审核。

　　若有需要在马来西亚申请贷款，可在获得买卖合约后向银行提出申请，不过可能有多家银行都有提供房屋贷款，所以在这之前就可以了解各家银行的申贷条件，并开始准备相关收入、存款或信用证明文件，让申请贷款流程更为顺利。

　　贷款申请通过后，银行会拨款帮助结清买房款项，如果没有申请房贷的话，则是在获得买房许可后就能付完房款。

　　最后，会依照合约内容点收房屋附赠的各项设备与设施是否正确，确认无误的话就能正式交屋，恭喜你拥有一套属于自己的马来西房产！

　　马来西亚房子价格会因为房屋类型、地理位置、面积、建造年分等因素而产生差异，以下将带大家认识 4 种常见的马来西亚房屋类型与价格，以及马来西亚各州房价约多少钱，让你在投资房地产前，对于马来西亚房地产的价位有初步的认识！

　　马来西亚常见的房屋类型有 4 种，分别为：独立式房屋、半独立式房屋、排屋、公寓。

　　l·半独立式房屋：半独立式房屋一样是独栋的类型，只不过是连在一起的 2 间透天昔，每栋建筑会有 1 面墙和邻居共用，这种连栋的房子就被称为半独立式房屋。

　　l·排屋：排屋则是半独立是房子的延伸，若是一整排的独栋连在一起，中间的几栋独栋势必会面临左右 2 面墙壁都和邻居共用的状况，因此这种有 2 面墙和邻居共用的房屋就被称为排屋。

　　了解房价以后，接下来要带大家认识马来西亚买房除了支付房价以外，还有哪些必要支出！

　　定金包含在房价中的一部分，依照地产商制定的规矩，收取房价中的一部分作为「购买房屋意向」的定金，收取定金后，地产商就会替买家保留房屋的所有权，防止同一个物件被其他买家买走。

　　但支付定金「不代表」购买了房屋，一般而言，地产商会在一定时间内帮买家保留物件，这段时间买家须完成买卖合约的签订并支付头期款后，才代表正式购买房屋。但若是支付了定金却反悔不想买或者超过期限未完成买卖合约签订的话，很有可能定金就会被地产商收走不退还。

　　头期款就是在台湾买房时所称的首付，具体支付的头期款比例会受到银行核定的房贷成数而有所不同，若银行核定提供 70％ 的房贷，则买家在头期款时就必须支付房价的 30％。不过现在也有不少地产商为了促进房屋销售而推出低头期款甚至零头期款的优惠，实际情况会依照每个地产商的规定而有所差异。

　　在马来西亚买房时的签署的买卖契约、产权转让书等许多种文件都会被政府课税「印花税」，具体印花税项目会因为每个人购买房屋的类型、地契种类、资产条件等不同而产生差异，详细税项在可以向聘雇的律师确认，有需要的话也可以聘请当地会计人员协助试算各种税务费用。

　　在马来西亚购买房屋时，由于各项法律文件须由律师协助处理，所以须向律师支付服务费，通常律师服务费的比例为房价的 0.5～1％ 左右，实际比例会依照每个律师的规定而产生差异。

　　此外，律师虽然会协助买家与政府进行各种文件往来的处理程序，但若在程序中产生政府的手续费、处理费、文件往来邮寄费等杂费都需要另外支付，不包含在律师服务费中。

　　如果是打算在马来西亚购买二手房屋，就会多支付「估价费」。因为二手房屋的价格会受到土地开发、设施开发等因素影响，价格和购入时有所出入，所以需要由专业的估价师来鑑定房产到底应该卖多少钱。

　　马来西亚的估价师是经由马来西亚财政部设立的估价师、评估师、地产代理和物业管理委员会认证的权威人士，会依照公正的第三方角度判断房地产价值，也会成为银行审核房贷的房价标准。

　　举例而言，若一间二手房屋估价为 80 万令吉，则代表前 10 万令吉须支付 0.25％ 的估价费，也就是 250 令吉，剩下的 70 万令吉则必须支付 0.2％ 估价费，也就是 1,400 令吉，总共是1,650 令吉。

　　在马来西亚买房若有请中介协助介绍物件，不论是请马来西亚当地中介，或者是在中国寻找专业的海外置产房中介，成交的话都会须要支付中介服务费，实际收费会依照每家中介定价标准而有产生落差。

　　买好房产以后，在马来西亚持有房产可能会产生以下 5 种定期支出，若计算投资报酬率时也要记得将定期支出一起纳入考量。

　　购买房屋时，若有申请马来西亚房屋贷款，在交屋后就须按照规定期数与时间还款。而在申请房贷时，银行往往会要求须要替房屋购买房屋保险，虽然不买房屋保险也可以申请房贷，但有购买房屋保险的房贷批淮成功率较高，有些银行还会因为房屋有购买保险而提供较优惠的贷款利息。

　　所以若有替房屋购买保险的话，也会需要额外支付保险费用，目前马来西亚常见的房屋保险分为 2 种：递减式房屋贷款保险、抵押定额式房屋贷款。

　　递减是房屋贷款保险意思是保险的价值会随著房贷缴纳而减少，直到贷款结束为止。若在贷款期间，申请人不幸因死亡或永久残疾无法偿还房贷时，银行就会利用保险剩余的金钱将房贷一次还清，让申请人及其家属能保有房产，但不会拿到任何保险金。若是顺利将贷款偿还完毕，保险也不会退还任何金额，只有提前解约保险才会退还部分保险金。

　　抵押定额式房屋贷款则是定额保险，不会随著时间与贷款让保险的价值消失，在贷款期间若申请人不幸死亡、永久残疾或重大伤病时，保险受益人就可以获得定额的保险金，但保险金必须优先用来偿还房贷，若房贷付清后保险金还有剩余可以归受益人所有，不会被保险公司收回。

　　地税是政府对土地所有者征收的一种税务，由于地税是由马来西亚的各州政府收取，所以在各州的城市郊区会产生征收比例的差异，每个地区的详细税率可以上各州网站查询。

　　地税的缴纳时间是每年 5 月 31 日前，计算方式为：持有土地面积 × 各区域税率＝应缴纳税金。

　　不过，如果你购买是雪兰我、吉隆坡、槟城或马六甲以上 4 州的房产，且持有的是「分层地契」，那你缴纳的就不是地税，而是「单位税」。

　　分层地契中的地税计算方式，是每位屋主只需要缴纳自己地契中持有土地面积的税金，举例而言，若 1 间总面积 15,000 平方公尺的公寓，由 10 位屋主分别持有分层地契，而当地税率为 每平方公尺 0.025 元，则每个人仅须缴纳的地税金额是每人持有的 1,500 平方公尺乘以税率 0.025，也就是 37.5 元。

　　不过若改为单位税的计算方式，每个持有分层地契的屋主都必须负担总面积的地税，延续上一个例子改为单位税的方式来计算，等于每个人都必须缴纳 15,000 平方公尺的地税，也就是 375 元。

　　2 者价差为 10 倍！会产生 2 种不同计算方式是因为若以地税方式计算，当其中 1 位屋主缺缴地税时，其他屋主若想转卖房屋会被政府认定为未缴清地税，而无法进行房产交易，所以为了避免上述状况发生，雪兰我、吉隆坡、槟城和马六甲 4 个州改施行单位税的方式。

　　因此买房前要留意房产所处的区域施行何种税务制度，以免造成后续养房成本提升。

　　门牌税是由地方政府和地方议会征收的一项税目，门牌税每半年会征收 1 次，目的是用来资助地方政府推动公共服务和建设公共设施，所有房屋持有者都必须缴纳门牌税。门牌税的计算方式会受到房产类型、地区、房产价值而有所不同，例如即使在同一个地区，但独立式房屋、排屋、公寓的税率可能会有落差，所以想要详细了解的话，建议上各州网站查看相关税率与计算方式。

　　如果是购买公寓类型的房产，就会面临需要支付大楼管理费的状况。由于公寓住宅的公共设施和公共区域式由公寓中的所有屋主共同持有，所以须要支付管理费来维护这些设备。不同的建案所需的管理费用也不同，实际收费金额请依照各建案的规定来缴纳。

　　购买马来西亚房产后，透过委托管理的方式，将房产交由马来西亚当地的代租代管公司处理，而这些租赁中介及房屋托管费用，都是养房地必要支出。虽然需要支付代租代管公司一定的费用，不过可以让自己轻松待在国内就能获得被动收入！

　　如果在马来西亚出租房屋产生收入，就必须依照规定缴纳个人所得税，外国人的所得税税率为 30％。

　　产业营利税是将房屋转手卖出时会被征收的费用，前面有提到过，因为马来西亚政府担心外国人短期炒房，所以提供较高的出售汇率，希望避免房价涨势过快。

　　·外国人在购入房屋后 5 年内出售，必须负担 30％ 税率的产业营利税。

　　房地产是外国人在马来西亚最具吸引力的投资选择。许多外国投资者在马来西亚房地产市场中获得了以下几方面的收益：持续增长的房地产市场，2024年，马来西亚房地产市场的总值为0.87万亿美元，其中住宅房地产占据了主要部分，市场容量达到0.65万亿美元。资本增值潜力，以5%至7%的资本增值率吸引了众多外国投资者，推动了对马来西亚投资房产的需求。租金收益率的吸引力，投资物业提供了有利的租金收益率，成为马来西亚被动收入的重要来源。2024年，该国的平均租金收益率为5.24%。此外，2022年，Airbnb在马来西亚的活动为国内生产总值（GDP）贡献了超过50亿令吉（约10.5亿美元），占旅游业对GDP贡献的4.9%。

　　在特定条件下，外国人可以在马来西亚投资房地产，从而使其成为一个受欢迎的投资选项。马来西亚政府推出了多项激发鼓励措施来吸引外国投资者，例如免税政策和“马来西亚我的第二家园”（MM2H）签证计划。在马来西亚投资房地产的外国人还可以受益于该国与其他国家的经济合作。目前，马来西亚已经与澳大利亚、智利、印度、日本、新西兰、巴基斯坦和土耳其等国家签署了七个双边自由贸易协定（FTA），以及东盟自由贸易区（AFTA）协议，促进了与东盟国家的贸易关系。

　　对于第一次在马来西亚买房的家庭或投资者而言，在马来西亚投资房地产可能面临一些挑战，尤其是在购房过程中。然而，许多外国投资者仍然青睐房地产作为一种安全且高回报的投资方式。以下是马来西亚房地产投资的简化流程：进行深入研究和尽职调查，寻找信誉良好的房地产经纪人，完成法律程序，完成付款。

　　外国买家可以再一次进行选择在马来西亚哪里投资房地产。在该国13个州和三个联邦直辖区中，以下是马来西亚房地产投资的最佳地点：雪兰莪和吉隆坡，柔佛州，槟城。

　　马来西亚的投资房产是外国人获得马来西亚我的第二家园（MM2H）签证计划的要求，该计划是政府发起的，旨在允许外国人居住在马来西亚。该签证计划旨在吸引更多外国人在马来西亚投资房地产。除了MM2H的多次入境投资者签证外，参与者还获得多项福利和特权。他们可以购买住宅房产，最低价格因州而异，但除非通过公司购买，否则不能出租。参与者还可以享受免税待遇，包括海外收入、离岸养老金汇款和进口个人物品的免税，而无需为海外收入报税。MM2H签证持有者可以在马来西亚创办私人公司并进行商业投资。

　　出于多种原因，房地产在马来西亚是一项不错的投资。政府允许外国人在马来西亚投资房地产，为外国投资者提供利用房地产市场的机会。租赁业务的需求越来越大，提供了利润丰厚的租金收益机会。此外，房地产会随着时间的推移而升值，并为投资者提供有保证的资本增值收入。

　　辅臣集团作为马来西亚政府认证的MM2H签证公司正式代理机构，积极为客户提供MM2H签证申请及移居马来西亚的全程服务，已帮助许多人顺利实现移居计划。

　　目前来说，马来西亚第二家园新政细节逐渐清晰明朗，且申请材料简单，官方审批速度也非常快，想要办理申请第二家园的朋友们能开始准备起来了！有不清楚的可以联系我们获取一对一咨询交流！

　　如果您对《马来西亚购房的投资指南与注意事项：2025年投资机会》中的内容有任何疑问。

　　这就是人间不公！731部队细菌战犯逃回日本后，很多人在医院、学校等公立机构担任要职

　　731部队是日本军国主义者在第二次世界大战期间下令组建的细菌战秘密部队之一。1931年到1945年期间，731部队进行骇人听闻的人体实验和细菌战等，在中国犯下滔天罪行。数千名中国、苏联、朝鲜战俘和中国平民被用于人体细菌和毒气实验。

　　湖北多所高校紧急通知：因突发灾害造成临时困难的同学，学校将第一时间为大家提供帮助！

　　来源：【荆门日报-荆门新闻网】本文来自【荆门日报-荆门新闻网】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

　　“您好！我们是辖区鲤鱼山派出所的民警，巡逻时发现您的车辆没有锁，后备厢内有大量现金，请尽快过来检查车内财物，并将车门锁上。

　　广州“棺材地铁口”引争议后，涉事公司通报：4人被处理，与设计单位永不再合作

　　近日，广州花地湾地铁站出入口在改造过程中，因设计造型和颜色酷似“棺材”，在网上引发广泛讨论。随后，该造型地铁口被连夜拆除。涉事公司对此带来的“不良影响”迅速作出处理意见。

　　中国驻泰国大使馆紧急提醒中国驻泰使馆提醒来泰中国公民警惕“高薪招聘”陷阱，不要轻信“高薪工作”、“包机票食宿”等虚假承诺，以免受骗上当。根据中泰免签协定，入境对方国家从事工作、学习等须事先批准的活动须在入境前办妥相应签证。

　　1月5日晚，由中央纪委国家监委宣传部与中央广播电视总台央视联合摄制的电视专题片《反腐为了人民》第一集《惩治蝇贪蚁腐》播出。该集专题片披露了一起集中整治查处的校园餐微腐败典型案例——吉林长春汽车经济技术开发区第七小学校园餐回扣腐败案。

　　近日，一位女大学生打车去机场，因拒绝司机绕路办私事，在高速上被司机强行赶下车，引发了社会强烈的关注与热议，这名司机也因此遭到了无数网友的指责与谩骂！

　　声明：本文内容均是根据权威资料，结合个人自己的观点撰写的原创内容，文未已标注文献来源及截图，请知悉。